Kłopoty ze stosowaniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w znowelizowanym brzmieniu nie ograniczają się wyłącznie do braku opisywanych już wcześniej procedur implementowania jej postanowień do postępowań egzekucyjnego czy upadłościowego. Fundamentem całej regulacji jest definicja nieruchomości rolnej. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego każe stosować przewidziane rygory do tych nieruchomości, które zgodnie z kodeksem cywilnym dałoby się zakwalifikować do kategorii nieruchomości rolnych, z pominięciem jednak nieruchomości, które zgodnie z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na inne cele niż rolne.
Wydawać by się mogło, że odwołanie do definicji kodeksowej jest zabiegiem racjonalnym i korzystnym dla uczestników obrotu prawnego, bo pozwala na czerpanie z dotychczasowego dorobku doktryny i orzecznictwa. Jednak każdy, kto choć zakosztował działania regulacji art. 46 1 k.c. (kodeksowa definicja nieruchomości rolnej) w praktyce, wie, że precyzyjne określenie czy konkretny grunt jest nieruchomością rolną nader często jest niemożliwe. Powołany przepis definiuje nieruchomości rolne, jako te które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Oznacza to, że o tym, czy grunt jest nieruchomością rolną decyduje kryterium przeznaczenia – aktualnego lub potencjalnego, nawet jeśli w chwili sprzedaży nieruchomość nie służy do produkcji rolnej, ale potencjalnie może być wykorzystywana w tym celu, kwalifikuje się ją jako nieruchomość rolną z całym właściwym sobie szczególnym traktowaniem w obrocie prawnym.
Nietrudno spostrzec jak niewdzięczne dla stron transakcji (a i notariusza) może być takie rozwiązanie normatywne, szczególnie jeśli wziąć pod uwagę, że sankcją za błędne zakwalifikowanie gruntu jest nieważność umowy. Prawidłowe stypizowanie nieruchomości będzie wyzwaniem – z tych samych powodów, co opisane powyżej – także w postępowaniu egzekucyjnym.
Jak się wydaje o charakterze nieruchomości w egzekucji rozstrzygać będzie opis i oszacowanie (dokument sporządzany przez biegłego na zlecenie komornika). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości zupełnie nie dostrzega praktycznego problemu z odpowiednim zakwalifikowaniem nieruchomości. Założyć jednak należy, że biegły postępując zgodnie z wytycznymi zawartymi w rozporządzeniu musi sam rozstrzygnąć, czy ma do czynienia z nieruchomością rolną. Będzie to kluczowe i szczególnie trudne przy nieruchomościach, które w chwili sporządzania opisu i oszacowania nie są wykorzystywane dla celów rolniczych, których zabudowa, a także klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków nie wskazują, że mogą być one rolniczego przeznaczenia. W tym kontekście treść opisu i oszacowania zyskuje dla wierzycieli, dłużników i ewentualnych nabywców na licytacjach zupełnie nowy wymiar. Należy się spodziewać sytuacji, w których dopiero na etapie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości będzie się okazywać, że nieruchomość jest majątkiem prawie niezbywalnym, albo, że spieniężenie jedynego wartościowego składnika majątku dłużnika będzie dla wierzyciela wiązało się z trudnościami, których nie był on w stanie przewidzieć, gdy nawiązywał z dłużnikiem relacje gospodarcze. Dramatycznie skurczą się możliwości przejęcia przez wierzyciela takich nieruchomości po bezskutecznych licytacjach. Nasuwa się w tym miejscu konstatacja, że stuprocentowo pewnym swojego zaspokojenia wierzycielem w tym trybie będzie Skarb Państwa (pomijam innych rolników oraz podmioty uprzywilejowane z ustawy, w tym Kościół Katolicki – jako że dotąd nie były to znaczące ilościowo grupy wierzycieli).
Zauważyć również się godzi, że zaskarżenie opisu i oszacowania spowoduje, że spór co do charakteru nieruchomości zostanie oddany pod rozstrzygnięcie sądu (na poziomie sądu rejonowego). Niestety takie ukształtowanie ścieżki odwoławczej sprawia, że nie ma realnych szans na szybkie skrystalizowanie się jednolitej linii orzeczniczej, raczej spodziewać się należy, że interpretacja kryterium przydatności gruntu dla celów rolniczych będzie różna w różnych okręgach sądowych.
Ciekawym zagadnieniem – przemilczanym jak dotąd – jest kwestia, czy prawomocny opis i oszacowanie (zaskarżony wcześniej lub nie) będzie stanowił ostateczną podstawę do przyjęcia, że podlegający egzekucji grunt jest (bądź nie jest) nieruchomością rolną, czy też sąd przed przystąpieniem do licytacji albo w ramach nadzoru na egzekucją będzie mógł zmienić kwalifikację gruntu. Odnoszę przemożne wrażenie, że przemilczane przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego obszary styku z postępowaniem egzekucyjnym, to potencjalne bezkresy samowoli, na których żaden uczestnik egzekucji nie może czuć się pewnie.
W zasadzie jest tylko jedna sytuacja, w której z całą stanowczością można powiedzieć, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego jednoznacznie wskazuje na zakres swojego zastosowania. Mowa o takim stanie faktycznym, kiedy wpis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego umieszcza nieruchomość w obszarze przeznaczonym na cele inne niż rolne. Bez cienia wątpliwości można wówczas przyjąć, że ustawy się nie stosuje do obrotu takim gruntem. Ciemną stroną zagadnienia jest okoliczność, że uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w skali kraju postępuje dość opornie. Co więcej, dopóki nowa regulacja nie okrzepnie praktyką i nie obrośnie orzecznictwem sądowym nader wątpliwe pozostaje czy w określeniu charakteru przeznaczenia gruntu i kwalifikowaniu go jako nieruchomość inna niż rolna można posługiwać się danymi z decyzji o warunkach zabudowy, czy decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, albo klasyfikacją z ewidencji gruntów i budynków. Brak na danym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinien strony transakcji, oraz organy procesowe skłaniać do daleko posuniętej ostrożności.
Zagadnienie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest jeszcze bardziej skomplikowane w sytuacji, gdy jedynie część nieruchomości ma charakter rolniczy. Kwestia jak wówczas stosować kłopotliwą ustawę pozostaje otwarta, przy czym zastrzec należy, że na popularności – głównie za sprawą wypowiedzi Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych – zyskuje wykładnia zgodnie, z którą w takim wypadku również, do całości nieruchomości należy stosować rygory ustawy.
Wnioski nasuwają się dwa – przed spekulacyjnym obrotem ziemią autorzy nowelizacji zabezpieczyli Naród na wszelkie, także niestandardowe sposoby, a praktyczny wymiar zastrzeżonych przez ustawę przywilejów dla instytucji państwowych i kościelnych będzie zależał od tego ile sobie uprzywilejowani zechcą wziąć.