Przed rokiem władza, niesiona chęcią obrony rodzimego rynku rolnego przed obcymi (upływał wszak dwunastoletni okres ochronny na handel ziemią wynegocjowany przy okazji wstąpienia Polski do UE) oraz spekulantami różnej maści, przeorała dotychczasowe regulacje w sposób, który delikatnie rzecz ujmując wydaje się nie do końca przemyślany. Posłowie z Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi tak bardzo skupili się na niebezpieczeństwie przejęcia nieruchomości rolnych przez siły zła, że zapomnieli całkowicie, że system prawa nie kończy się na ustroju rolnym. Bez wątpienia ochrona rynku nieruchomości rolnych ma strategiczne dla rodzimej gospodarki znaczenie, ale nic nie tłumaczy bylejakości ustanowionego prawa i jawnego lekceważenia innych niż bezpośredni beneficjenci nowych regulacji uczestników obrotu.
Przyjęte przez parlament rozwiązania mogą stanowić kolejną już nieprzyjemną niespodziankę dla wierzycieli, głównie banków, choć nie tylko.
Jeśli nieruchomość rolna jest większa niż 0,3 ha, to od wiosny 2016 roku – co do zasady – może ją nabyć wyłącznie rolnik indywidualny, osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, kościoły i związki wyznaniowe oraz parki narodowe. Każda inna osoba musi mieć zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wydaną w formie decyzji administracyjnej. Spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłączono nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu windykacyjnego, w trybie przepisów 151 i 231 kc (tryby związane z przekroczeniem granic przy wznoszeniu budynku i budowy na cudzym gruncie) oraz nabycie w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.
Ten ostatni zapis ustawy jest szczególnie intrygujący. W pierwotnym brzmieniu projektu wyłączenie obejmowało nabycie w drodze postępowania egzekucyjnego i postępowania upadłościowego. Ktoś słusznie zwrócił uwagę, że postępowania upadłościowe (likwidacyjne i układowe) po 1 stycznia 2016 roku zostały rozdzielone na postępowanie upadłościowe i postępowania restrukturyzacyjne i że zapis wypadałoby uzupełnić postępowaniem restrukturyzacyjnym. Efekt bystrego skądinąd spostrzeżenia możemy obserwować w redakcji art. 2aust. 3 pkt 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Jeśli zatem dłużnik otworzył postępowanie sanacyjne, wówczas może sprzedać nieruchomość rolną bez ograniczeń, ale jeśli uznał, że jedynym sposobem na wyjście z długów jest przeprowadzenie postępowania upadłościowego wtedy albo nieruchomość rolną sprzeda rolnikowi indywidualnemu, osobie bliskiej, jednostce samorządu terytorialnego Skarbowi Państwa, kościołowi lub parkowi narodowemu, albo nabywcą może być osoba zaakceptowana przez Prezesa ANR. Nie ma wątpliwości, że cena uzyskiwana w postępowaniu sanacyjnym będzie wyższa niż w przypadku upadłości, w której krąg uprawnionych jest ograniczony.
Tak samo jak w przypadku upadłości zainicjowanej przez dłużnika sytuacja kształtuje się w upadłości ogłaszanej na wniosek wierzyciela oraz w postępowaniu egzekucyjnym. Już teraz (mimo niezbyt dużej liczby przypadków) wydaje się pewne, że nieruchomości rolne wystawiane przez komornika lub syndyka przestaną się sprzedawać, a wierzycielom, jeszcze trudniej niż obecnie, przyjdzie odzyskanie pieniędzy.
Jedynie na marginesie zauważyć się godzi, że postępowanie sanacyjne otworzyć można wyłącznie na wniosek samego dłużnika, który musi być przedsiębiorcą. Osobom które nie prowadzą działalności gospodarczej pozostaje upadłość. Trudno doprawdy dopatrzyć się ratio legis takiego rozwiązania. Kolejną konsekwencją będzie utrudniony dostęp do kredytów pod zabezpieczenie hipoteką, która miałaby być ustanowiona na nieruchomości rolnej. Banki spółdzielcze, obsługujące znaczącą część tego rynku wydają się być w kropce. Nowych kredytów mogą nie udzielić, ale co zrobić z tymi, które już zostały udzielone, są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości rolnej, a dłużnicy przestali je spłacać?
Na styku ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i postępowania egzekucyjnego z nieruchomości iskrzy także na innym odcinku.
Posłowie w zaciekłej obronie narodowych klejnotów całkowicie pominęli kwestię procedury uzyskiwania zgody Prezesa ANR przez zainteresowanych nabyciem nieruchomości rolnych na licytacji komorniczej. Nie wykluczone, że nie wierzyli, by rozsądnie kalkulujący wierzyciel chciał kierować egzekucję do tak trudno sprzedawalnego składnika majątku. Tym niemniej z uwagi na kompletny brak przepisów nie wiadomo kiedy potencjalny nabywca miałby się zwracać do Prezesa ANR o wydanie decyzji.
Obecnie w sądach można obserwować dwie praktyki. Według jednej komornik dopuszcza do licytacji wszystkich, którzy wpłacili wadium, a jeśli wygrywający nie jest podmiotem uprzywilejowanym i musi mieć zgodę Prezesa ANR, sąd zobowiązuje go do jej dostarczenia wstrzymując udzielenie przybicia. Drugie rozwiązanie dopuszcza do udziału w licytacji wyłącznie podmioty posiadające zgodę lub te, które tej zgody z mocy ustawy mieć nie muszą.
Pierwsze, szanuje publiczny charakter licytacji, drugie, ogranicza koszty postępowania egzekucyjnego z nieruchomości i zapewne skraca czas jego trwania, wątpię jednak, żeby było bardziej efektywne. Nie sposób oprzeć się konstatacji, że sytuacja jest niepokojąca, bo w zakresie uprawnień do wzięcia udziału w licytacji rozstrzygające znaczenie muszą mieć przepisy prawa, a nie zapatrywanie sądu rejonowego nadzorującego licytację.
Tendencja zmian w prawie i tryb ich przeprowadzania skłaniają do wniosku, że los wierzycieli w Najjaśniejszej poprawi się dopiero wówczas, gdy wśród posłów będzie mniej dłużników.